Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania
Jednym z takich ułatwień jest pojęcie “ceny za metr kwadratowy”, stosowane często w ogłoszeniach i reklamach. Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mogą dzięki niemu szybko ocenić, czy w ogóle stać je na zakupy w danym rejonie kraju, mieście czy jego dzielnicy. Rzut oka na ceny i wiemy, na czym stoimy. Na przykład, średnio 8 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie, około 4 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania w Łodzi. Oraz: 12 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania w warszawskim Śródmieściu vs. 6 tys. zł za metr kwadratowy na warszawskiej Białołęce.
Sprawa wydaje się szczególnie prosta w przypadku zakupu mieszkania – ot, wystarczy przemnożyć kwotę przez minimalny potrzebny nam metraż, aby wiedzieć, z jakimi cenami się mierzymy. Prawda, że wygodne? Owszem, natomiast w tym uproszczeniu leży pewna pułapka, gdyż metr metrowi nie równy, szczególnie, gdy próbujemy porównać domy i mieszkania
Czym jest metr kwadratowy mieszkania i domu?
Metr kwadratowy mieszkania lub domu to pojęcie, które trzeba zawsze rozpatrywać w odniesieniu do realnej użytkowej wartości danej oferty. Czyli tak naprawdę należy zrozumieć, co składa się na jakość danej oferty – co nam da, jako mieszkańcom ten przysłowiowy metr kwadratowy pokoju.
Cechy wspólne
Tak dom, jak i mieszkanie mają swoje wspólne cechy, które przekładają się na ich ceny sprzedaży.
Na cenę metr kwadratowy jednej i drugiej nieruchomości wpływa lokalizacja – mniej lub bardziej korzystna dla podróżowania między ważnymi dla nas punktami, dostępności wartościowych usług, itp. Dobra lokalizacja oznacza też stopniowy wzrost wartości nieruchomości, który także ma wpływ na jej bieżącą cenę.
Wpływ na cenę metr kwadratowy domu i mieszkania ma także ich zorientowanie względem stron świata. To ono zdecyduje o tym, czy rano obudzi nas słońce lub jak długo oświetlony w ciągu dnia będzie ogródek za naszym domem i jak szybko będą tam dojrzewać nasze borówki.
Układ funkcjonalny mieszkania i domu i faktyczne wykorzystanie powierzchni w przestrzeni również determinują cenę za metr kwadratowy nieruchomości.
Wyobraźmy sobie, że porównujemy do siebie trzy nieruchomości – domy z działką.
Działki mają identyczną powierzchnię 1000 m2; powierzchnia domów jest różna. Dla pierwszego domu wynosi 100 m2, dla drugiego 120 m2, a dla trzeciego 140 m2.
Nieruchomości kosztują tyle samo, bo 500 tysięcy złotych. Ponieważ drugi i trzeci dom ma większą powierzchnię od pierwszego domu dzięki większej liczbie pięter, koszt metra kwadratowego tych nieruchomości jest niższy niż pierwszego z domów. Dodatkowo domy różnią się prawdopodobnie wygodą używania, którą zwiększa obecność pełnego środkowego piętra.
Oczywiście o cenie decyduje też całościowy ostateczny standard deweloperski, który potrafi się zasadniczo różnić między inwestycjami. Jakość standardu określają wykorzystane materiały i technologie budowlane. Tańsze oznaczają zwykle:
- dłuższą budowę, ponieważ trzeba włożyć więcej wysiłku w ich połączenie,
- ryzyko błędów i prowizorek w trakcie budowy,
- większą awaryjność w domu lub mieszkaniu po zamieszkaniu,
- oraz wyższe koszty eksploatacji, na przykład ogrzewania domu wynikające z zastosowania materiałów gorzej izolujących zimno.
Standard deweloperski to także to, na ile skończony jest w momencie zakupu dom lub mieszkanie i ile jeszcze pracy oraz środków będziemy musieli włożyć w jego wykończenie.
Kolejnym czynnikiem determinującym cenę za metr kwadratowy domu i mieszkania jest okres czasu, na przestrzeni którego są one budowane. Od kilku kwartałów na rynku budowlanym obserwuje się stały wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych i robocizny. Sprawia on niestety, że rok do roku kupujący mogą pozwolić sobie na coraz mniej.
Co jeszcze składa się na cenę metra kwadratowego domu?
Gdy porównujemy powierzchnię domu i dużego mieszkania, na korzyść domu przemawia to, że towarzyszy mu działka, czyli grunt pod budynkiem i wokół niego.
Wielkość działki i to, jak rozmieszczono na niej budynek w dużym stopniu wpływa na to, na ile wygodnie będzie się korzystało z przydomowego ogródka i ewentualnego parkingu przed domem. Wielu z nas może pamiętać budowane w latach 70. ogromne domy na niewielkich działkach. Wartość ogródka, w którym można było co najwyżej ustawić leżak pod ścianą budynku i oprzeć stopy o ogrodzenie sąsiada, była i jest znikoma.
Współcześnie coraz więcej deweloperów stara się zaoferować mieszkańcom ogródek zapewniający większą prywatność względem ich sąsiadów, natomiast należy pamiętać, że przekłada się to zasadniczo na cenę za metr kwadratowy całej nieruchomości. Proszę porównać dwa scenariusze, przy założeniu, że przykładowa cena za metr kwadratowy działki to 500 zł.
Nieruchomość 1:
Powierzchnia działki: 200 m2
Cena za m2 działki: 500 zł
Cena za działkę: 1: 200 x 500 zł = 100 000 zł
Nieruchomość 2:
Powierzchnia działki: 300 m2
Cena za m2 działki: 500 zł
Cena za działkę: 1: 300 x 500 zł = 150 000 zł
Wniosek: Różnica w cenach działek, spowodowana różnicą w powierzchni to 50 000 zł, wpływa znacząco na koszt całej nieruchomości. Wyższy koszt wiąże się jednak z większą wartością użytkową.
Jak w takim razie porównywać i oceniać oferty?
Dla wielu z kupujących nieruchomości przychodzi czas porównywania scenariuszy zamieszkania w domu lub mieszkaniu. Każda z możliwości ma swoje zalety i wady, oceniane subiektywnie, w zależności od etapu naszego życia, możliwości finansowych, itd.
W tych rozważaniach właściwe rozumienie pojęcia ceny za metr kwadratowy ma ogromne znaczenie. Metr kwadratowy domu nie jest równy metrowi kwadratowemu mieszkania. Także wartość metra kwadratowego między mieszkaniami i domami może się zasadniczo różnić.
Zawsze warto jasno określić sobie wartość metra kwadratowego do jego ceny i tak porównywać oferty. A w ostatecznej kalkulacji odnieść się do naszych potrzeb i możliwości finansowych. Bo może jednak warto zapłacić trochę większą ratę kredytu w zamian za prywatny zakątek w ogródku.
