Koniec dla nieuczciwych deweloperów
Prawa osób, które kupują dom lub mieszkanie chronione są przez zapisy w tzw. “ustawie deweloperskiej”, ustawie o prawach konsumenta i w kodeksie cywilnym.
Mówimy tutaj o rachunkach powierniczych – jednym z elementów “Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” (Dz.U. 2011, nr 232, poz. 1377), czyli “ustawy deweloperskiej” uchwalonej dnia 16.11.2011 r. (z późniejszymi zmianami).
Uwaga: ustawa weszła w życie 29.04.2012 r., dlatego można zetknąć się z dwoma datami w związku z tą nazwą.
W aktualnym brzmieniu ustawa nakłada na deweloperów m.in. wymóg prowadzenia tzw. rachunków powierniczych.
Czym jest rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to narzędzie, które ma zagwarantować bezpieczeństwo pieniędzy wpłacanych przez kupujących dom lub mieszkanie.
Zapamiętaj: Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż swojej nieruchomości (najczęściej wieloetapowej) przed 29.04.2012 r., są zwolnieni z obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego. Obowiązują ich jednak pozostałe zapisy ustawy deweloperskiej.
Pozostałych deweloperów ustawa zobowiązuje do podpisania z bankiem umowy na prowadzenie rachunku powierniczego. Bank jest w tym wypadku powiernikiem, klient powierzającym, a deweloper dysponentem środków klienta.
To na ten rachunek wpłyną środki klienta na rzecz domu lub mieszkania. Wpłaty każdego klienta będą rejestrowane odrębnie i na rachunku nie mogą się znaleźć środki innego właściciela, ani przeznaczone na inny cel. Także deweloper nie może wykorzystywać środków na inne cele.
Dwa typy rachunków powierniczych
Ustawa daje deweloperowi wybór pomiędzy dwoma typami rachunków powierniczych:
- Otwartym, na który płatności przekazywane są stopniowo, po zakończonym etapie przedsięwzięcia budowlanego, zgodnie z jego harmonogramem.Harmonogram musi objąć przynajmniej 4 etapy, a transze środków mogą obejmować jedynie od 10 do 25% całości kosztu. Wpłata może odbyć się dopiero, gdy pracownik banku z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi potwierdzi poprawność wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy.
- Zamkniętym, gdzie wszystkie środki są przekazywane jednorazowo, dopiero gdy bank otrzyma odpis aktu notarialnego, który przeniósł na nabywcę prawo własności mieszkania lub domu (bez jakichkolwiek niepożądanych roszczeń czy obciążeń).
Zalety i wady rachunku otwartego i zamkniętego
Każdy z rachunków ma swoje zalety i wady tak dla dewelopera, jak i kupującego.
Rachunek otwarty pozwala deweloperowi na bieżąco wykorzystywać dostępne środki do realizacji inwestycji. Dzięki temu deweloper nie musi się posiłkować kredytami. Koszty kredytu (udzielenia kredytu i jego oprocentowania) prawdopodobnie poniósłby ostatecznie kupujący.
Każdy kredyt to też pewne zagrożenie dla firmy deweloperskiej. W przypadku zmian na rynku budowlanym (na przykład gwałtownego wzrostu cen materiałów budowlanych) lub innych spłata kredytu może się okazać dla dewelopera trudna lub niemożliwa. Takie zagrożenie niestety rodzi posiadanie zamkniętego rachunku powierniczego, gdy deweloper nie ma dostępu do środków klienta na rachunku i musi sięgać albo po środki własne albo właśnie kredyty.
Klient, dla którego stosuje się rachunek powierniczy zamknięty może odzyskać całość środków przy wycofaniu się z umowy. Wyjątek stanowi sytuacja upadłości dewelopera. Wówczas zgromadzone środki mogą zostać przeznaczone na dokończenie przedsięwzięcia budowlanego. W przypadku rachunku otwartego można spróbować odzyskać wpłacone środki, a także następuje zahamowanie wpłat, jeśli jakieś były jeszcze zaplanowane. Istotne jest to, że środki wejdą w skład tzw. masy upadłościowej, która będzie służyła do zaspokojenia w pierwszej kolejności nabywców domów czy mieszkań (przed pracownikami dewelopera, wykonawcą i podwykonawcami).
Dlatego przy wyborze inwestycji, zawsze należy dokładnie poznać dewelopera, z jego historią, wiarygodnością finansową, wśród klientów i wykonawców.
